Topambtenaar Chris Kuijpers in gesprek met Michiel Vrijman van Heimstaden: 'Het verdienmodel wordt echt anders'

“Het is echt niet de bedoeling van dit kabinet om de belegger van de woningmarkt weg te jagen. Integendeel, we hebben de beleggers hard nodig.” Dat bezweert directeur-generaal Volkshuisvesting en Bouwen van het ministerie, Chris Kuijpers in een gesprek met Michiel Vrijman van Heimstaden. “We proberen een balans te zoeken, maar reken er wel op dat voor alle partijen het verdienmodel echt anders wordt.”

Vastgoedjournaal organiseerde en tekende het gesprek tussen Vrijman en Kuijpers op. Kuijpers werkt al lang bij de Rijksoverheid en is sinds 6 maanden directeur-generaal bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. Als topambtenaar heeft hij regelmatig contact met Hugo de Jonge over het volkshuisvestelijke beleid. Belangrijkste speerpunt nu is natuurlijk het realiseren van 900.000 woningen tot en met 2030 waarvan tweederde ook nog eens betaalbaar moet zijn. Daartoe heeft het ministerie allerlei regelgeving in de pen, waaronder de regulering van het middenhuursegment.

Verslechtering investeringsklimaat
Michiel Vrijman weet er als managing director van Heimstaden Nederland alles van. Heimstaden is een relatief nieuwe speler op de Nederlandse woningmarkt. Sinds enkele jaren heeft de Scandinavische belegger zo’n 13.500 Nederlandse woningen in portefeuille waarvan 68% in het sociale segment. Vrijman maakt zich zorgen over de regulering die het ministerie voorstaat: “Wij zijn op zich niet tegen regulering – het overgrote deel van onze portefeuille ís al gereguleerd. Het is vooral de opeenstapeling van regels die ons zorgen baart. Het verslechtert het investeringsklimaat voor ons institutionele woningbeleggers op een moment dat investeren in de woningmarkt juist broodnodig is. Als deze regulering zo doorgaat, kan het niet anders of we stevenen af op een wooninfarct. Het aantal bouwvergunningen voor woningen is de laatste maanden in elk geval sterk gedaald.”

'Als deze regulering zo doorgaat, kan het niet anders of we stevenen af op een wooninfarct.'

Vrijman doelt op diverse maatregelen die minister Hugo de Jonge aankondigde zoals de verhoging van de liberalisatiegrens naar €1250 huur per maand. Dat betekent dat een huurwoning pas in de vrije sector komt als de huur, die gekoppeld is aan een bepaald aantal punten in het woningwaarderingsstelsel, boven deze grens komt. Tegelijk gaat het ministerie ook het woningwaarderingsstelsel op de schop nemen. Bovendien wordt de overdrachtsbelasting voor beleggingsvastgoed opgetrokken naar 10,1% én is de WOZ-cap al in mei van dit jaar ingegaan. Dat betekent dat de woningwaarde slechts voor 33% mag meetellen bij het puntenaantal van het woningwaarderingsstelsel wat ertoe heeft geleid dat woningen in het middenhuursegment zijn teruggevallen naar het sociale segment.    

Beleggers zijn huiverig
Vrijman: “De meeste maatregelen gaan pas later in maar we zien sinds de aankondiging dit voorjaar dat beleggers huiverig zijn geworden. Projecten worden stilgelegd, beleggingsbeslissingen worden uitgesteld. Natuurlijk zijn stijgende bouwkosten en hogere rente ook belangrijke issues daarbij, maar de toenemende regulering is minstens zo belangrijk. Er is onzekerheid over wat ons te wachten staat. Institutionele beleggers in woningen nemen genoegen met lagere rendementen, mits de investering maar veel zekerheid biedt. Maar nu worden de risico’s door die onzekerheid over regulering als heel groot ervaren.”

Kuijpers begrijpt dat de onzekerheid niet prettig voor is voor de institutionele beleggers en benadrukt dat het kabinet deze periode zo kort mogelijk wil houden. Hij legt uit waar de regeldrift van dit kabinet met betrekking tot de woningmarkt vandaan komt: “Ons vertrekpunt is dat de woningmarkt voor veel mensen onbetaalbaar is geworden. Als je aan de goede kant van de streep staat en al een woning hebt, zit je goed. Zo niet, dan is het heel moeilijk om ertussen te komen. Dat verschil tussen die groepen wordt steeds groter waarbij vooral de jongeren de dupe zijn. Natuurlijk moeten er meer woningen komen, maar dat duurt even. Ondertussen moeten we ook echt iets doen aan de betaalbaarheid.”

De tijd zit niet mee
Kuijpers steekt de hand een beetje in de boezem van eerdere kabinetten: “Misschien hadden we als overheid hier al eerder mee aan de slag gemoeten. Nu hebben we de tijd niet mee met de Oekraïne crisis, de energiecrisis, de toenemende bouwkosten en de stijgende

rente. Desondanks moeten we nu toch echt iets aan deze woningmarkt doen. We willen echter wel dat de maatregelen in balans zijn. Daarom hebben we veel overleg met de IVBN hierover (de vereniging van institutionele beleggers – red.).”

Het in balans brengen van al die regels is geen eenvoudige opgave. Daarom heeft het ministerie een aantal ‘botsproeven’ gedaan in Utrecht, Zwolle en Deventer. Verschillende institutionele beleggers als Heimstaden maar ook corporaties en particuliere beleggers hebben meegewerkt aan onderzoeken waarbij de verschillende maatregelen in theorie zijn toegepast op het woningbezit in die plaatsen en is er gekeken hoe dat op de portefeuilles uitwerkt.

Duurzaamheid kind van de rekening
Heimstaden heeft ook op andere delen van de portefeuille de maatregelen losgelaten en kwam erachter dat in hun portefeuille vooral de verduurzaming het kind van de rekening zal worden. Vrijman: “We hebben bijvoorbeeld een appartementencomplex met 74 eenheden die we van energielabel D naar A willen brengen. Onder de huidige regelgeving levert ons dat nog een rendement van 4,5% op, maar met de nieuwe regels duikelt dat naar -7,2%. Zo’n project kunnen we ons dan dus niet meer veroorloven.”

Kuijpers: “Dat zou heel jammer zijn – zeker in een tijd waarin verduurzaming nog nooit zo gunstig is geweest. Bovendien worden verduurzamende woningen meer waard, dus voor een investeerder is dat ook gunstig.” Vrijman reageert: “Maar wij als lange termijn investeerder hebben voorlopig niets aan die waardestijging. En wij hebben juist veel niet-duurzaam bezit overgenomen van corporaties en andere beleggers met de ambitie die te verduurzamen.”

Andere zaken ook waarderen
Het ministerie is volgens Kuijpers op de hoogte van dit probleem en denkt aan oplossingen als het meenemen van onder meer verduurzaming in het woningwaarderingsstelsel. Hoe duurzamer de woning, hoe meer punten er te scoren zijn en hoe hoger de huurprijs mag zijn. Kuijpers: “In het huidige woningwaarderingsstelsel zullen er ook andere zaken meegenomen worden die nu niet gewaardeerd worden als meer buitenruimten en bouwen voor ouderen. Als het goed is gaat dat werken als positieve systeemprikkels waarmee we een nieuw evenwicht op de woningmarkt krijgen.”

De balans die het ministerie zoekt, hoe ver gaat dat? Maakt de overdrachtsbelasting van 10,1% ook deel uit van die zoektocht? Kuijpers: “Jazeker. En ook de WOZ-cap wordt onderzocht, hoewel die dus al ingevoerd is. Daar is immers nog steeds discussie over.”

Balans zoeken klinkt mooi, maar desondanks is Vrijman niet gerustgesteld over de hoeveelheid regelgeving die toch over de belegger zal worden uitgestort: “De oplossing voor het woningprobleem is bouwen en vergaande regelgeving op de woningmarkt leidt niet tot een goed resultaat, dat hebben de woningmarkten van Stockholm, Genève, Berlijn en sommige steden in de Verenigde Staten wel bewezen. Daar komt bij dat beleggers in Den Haag behoorlijk negatief worden weggezet. Als belegger met een buitenlandse moeder merk ik dat waar de Nederlandse institutionelen afwachten, veel andere buitenlandse zich al terugtrekken. Woningbeleggingen worden gezien als veilige inflatiehedge, maar in corona-tijd werden de huurverhogingen al beperkt, wat achteraf onnodig bleek. Ook nu wordt er weer gesproken over het beperken van de jaarlijkse huurprijsindexering. Hoewel we begrijpen dat iedereen het nu moeilijk heeft met de hoge inflatie, zijn wij niet het middel om met huurbeperkingen die koopkracht te herstellen. ”

'Kun je die buitenlandse beleggers niet bellen en vertellen dat ze heel even geduld moeten hebben?'

Even geduld
Kuijpers reageert meteen: “Kun je die buitenlandse beleggers niet bellen en vertellen dat ze heel even geduld moeten hebben? Voor de inwerkingtreding van de regulering middenhuur richten we ons op 1 januari 2024, dan is er zekerheid. We zitten op schema. De resultaten van de botsproeven worden komende maand geanalyseerd en eerst met de IVBN gedeeld. We gaan aan knoppen draaien en willen geen verkeerde beslissingen nemen. Hoewel we vaak tegenover elkaar worden gezet - de overheid en de marktpartijen waarbij de goeden te lijden hebben onder de enkele kwaden - moeten we dit wel samen doen. Ja, het is waar, het gaat echt anders worden. We hebben met elkaar mooie tijden beleefd: zowel ontwikkelaars, beleggers en gemeenten hebben geprofiteerd van de opgaande markt. Nu gaat het verdienmodel gaat voor iedereen anders worden, maar gaan we ook stabiliteit bieden.”

Hij vervolgt: “Als overheid investeren we de komende jaren in elk geval fors om die woningbouwproductie toch echt naar 100.000 per jaar te krijgen. Er is €7,5 miljard gereserveerd voor infrastructuurprojecten om woningbouwlocaties te ontsluiten en we hebben de woningbouwimpuls voor gemeenten. Als rijksoverheid pakken veel meer de regie: de subsidie van de woningbouwimpuls is niet vrijblijvend en we zullen ook niet schromen om als rijk onze beslissingskracht te gebruiken als lagere overheden er niet uitkomen.”